資産の組み替え(不動産)

当社では不動産の相続対策として

「評価を下げて価値を下げない」

「相続時のリスクと維持管理」

この2点を強く意識してお手伝いをさせていただいております。
前ページでのアパート経営（アパート建設）は、
効果の大きな相続対策になる可能性はありますが、「相続時のリスクと維持管理」の面から見るとおすすめはしていません。

なにより大きな借金をしてまでする相続税対策は、のちに相続人を困らせる可能性すら
あります。

最近ではタワーマンションの高層階を相続税対策として購入する方も多く見られます。
上記のアパート経営に比べれば、こちらの対策の方がおすすめです。
購入したタワーマンションの高層階を貸家にすることで、さらに効果も上がります。

しかし、タワーマンションの高層階部分というのは絶対数も限られますし
人気のあるエリアでは、購入の意思があっても抽選で当たらなければ購入そのものが
できません。なにより購入する価格自体もそれなりの高額です。

また、貸家にするといっても賃料設定が高くなるため
「借主のターゲットが限られる(富裕層かつ賃貸派)」という一面があります。

そこで当社では、相続対策になるのはもちろんのこと、相続発生後に相続人が売却を考えても
「売りやすく(＝常に一定の需要がある)」「価値の下がりにくい」マンションをおすすめしています。

値崩れのしないマンションとは

大原則としてマンションは「立地」「部屋位置」が
大事です。

非常にシンプルなことかもしれませんが、
「不動産購入者or賃貸物件の借主」など「築年数に関わらず不動産の素人が見ていいと思えるマンション」「陽当り・眺めがいい」ものが価値を下げないのです。

大原則の「立地」「部屋位置」に加えて下記の項目も価値を下げないための大切な要素になるので記載します。

【総戸数】
一般的に総戸数100戸以上のマンションを大規模といいますが、総戸数は多ければ多いほどいいです。最低でも総戸数は２０戸以上がいいです。総戸数が20戸以下になると一部の銀行で住宅ローンの対象外になります。
また、総戸数が少ないと築年数が古くなるにつれて修繕積立金の値上げや全体の積立金が不足がちになり、貯金のないマンションになる可能性があります。
管理体制やマンションの維持修繕の為にもある程度の総戸数は必要です。

【管理費・修繕積立金】
この管理費・修繕積立金は毎月支払うお金です。
安ければ安いほど、月々は助かるかもしれませんが、やはりマンション維持していくために適正な金額があります。
総戸数やお部屋の広さにもよりますが、合計金額が1.5万～3万以下が〇です。
逆に管理費・修繕積立金が3万円以上になるマンションは、売却時にも不動産購入者から
敬遠されがちです。

【管理体制および修繕履歴】
マンションは、築年数の経過とともに下がる価格幅がそれぞれ違います。
同じ築年のマンションが隣同士で同じ広さ・階数であっても価格に差がでます。
その理由の一つは共有部分(エントランス・外壁・エレベーターなど)の管理状態や
過去の修繕履歴です。
こちらの問題は、マンション全体(管理組合)で決定するものなので、個人の判断でどうにか
できるものではありません。
ですから購入前には忘れずに注意・確認が必要です。