不動産業界の裏話

一言で「不動産会社」といっても幅広い業界であり、様々なタイプ、種類があるので一部ご紹介します。
業務内容が同じでも、大手企業から自営業者まで規模の差もあります。

不動産仲介会社
おそらく皆様がイメージする不動産業者のイメージに一番近いタイプ。比較的、どの駅の近くにもあり「大手企業」から「地元密着〇〇年」まであり。

個人・法人が所有する不動産(マンション・土地・戸建て・他)の仲介をする。
売上という結果をだせば収入につながる会社が多数のため、同期の営業マン同士でも
貧富の差がうまれます。給料システムも、「完全歩合制（フルコミッション）」「固定給+月額歩合」「固定給+半期ごとのボーナスが歩合」といったように会社によってさまざまです。

新築マンションの分譲会社
マンション用地の仕入れから企画・設計・施工・販売する会社。系列の管理会社で分譲後の管理をしたり、販売は系列会社に依頼するパターンもあり。
バブルの崩壊やリーマンショックなど、経済の動きをもろに受けやすい。

賃貸専門
賃貸物件を借りたい人をターゲットとして、客付け(きゃくづけ)をする会社。
ターミナル駅近くのビル地上階でやってる店舗が多く、営業マンも不動産業界内では
比較的専門知識も乏しく、若い年齢層のスタッフで構成。

任売業者
住宅ローン、各税金、管理費修繕積立金などの債務について滞納が続き支払いができない状態になると「競売」になります。競売になる手前の段階で債権者との交渉をし、「任意」による売却の仲介を専門とする業者

マンション買取業者
中古マンションを買取り⇒リフォームをして再販売する業者。
仲介業者から情報をもらい相場よりも安く仕入れをする。

建売業者
自社で戸建てを建築して販売。建売業者に勤務する営業マンは上記のマンション買取業者と同じく、仲介業者等から土地の仕入れをするのが仕事。

投資用マンションの販売会社
ワンルームマンションなどの投資用の電話営業をする会社。
リスト屋といわれる専門業者から法人や学校の名簿一覧を手に入れ営業する会社もあれば、街中で新人研修を装い、名刺交換から後日の電話営業へつなげる業者もあり。

2015年4月1日より「宅地建物取引主任者⇒宅地建物取引士」と資格の名称変更がされました。

これは、たんに資格の名称が変更になっただけでなく試験内容も難しく取得難易度があがっています。
不動産業界全体も、時代の流れと共に常に成長はしています。

今現在は、ないと信じたいですが過去行われていた不動産業界の悪行をいくつかご紹介します。

①賃貸の入居審査の為にアリバイ会社を利用
賃貸物件を入居する際にも審査があります。大きく分けて「貸主個人による審査」or「家賃保証会社による審査」です。この審査が通らなければ、当然「契約⇒入居」ができないので不動産営業マンからすれば、仲介手数料という売上にはなりません。

そのために、個人の貸主には虚偽の申告や収入証明の偽造は普通にします。
家賃保証会社に対しても、約5万円程度で普通の会社員としての環境を提供するアリバイ会社があったので利用するのが当たり前。ご丁寧にアリバイ会社は、「在籍証明書」や「源泉徴収票の発行」「電話での在籍確認」といった対応をしてくれます。

利用者に多いのが、いわゆる「水商売」や「風俗関係」のお仕事の方です。
職業についてはそれぞれいろいろな事情がありますが、不動産会社側から利益のために
提案し利用するのはNGですね。

②新築マンションの売れ残りをあの手この手で販売
すべての新築マンションが該当するわけではありませんが、新築マンションの一部が
売れ残ると「販売代理」として他の不動産会社に販売活動を依頼することがあります。

今でこそ、目にすることはなくなりましたが、以前はその売れ残りのマンションを販売するために、あちこちの電柱に張り紙をし、近隣の賃貸アパートや賃貸マンションに直接訪問。
住人の方が購入に対し少しでも興味がわけば、〇〇〇万円キャッシュバックや住宅ローンを通すために収入証明の偽造の提案をするなど、販売するために手段は選びません。

当然のことながら収入証明の偽造は立派な犯罪であり銀行をだます行為です。
また、この手のタイプの業者が時間を問わず訪問したり、玄関ドアのスキマすべてに
チラシをはさむなど、半分嫌がらせに近い強引な販売活動をしていた会社です。

③反響を得るために架空の物件をねつ造
「不動産を購入したい」「賃貸物件を探したい」お客様は、スーモやアットホームといった
インターネットで物件を探すのが現在は主流になっています。
情報サイトの運営側も、正しい物件情報の掲載や悪徳業者撲滅の為、システムの改良をするなど現在はかなり改善されています。

以前は、
「存在すらしない架空の物件を掲載or過去反響が多くすでに終了した物件の掲載⇒反響
⇒ご紹介するので店舗に来てください⇒終わっちゃいました⇒別の物件紹介しますよ」

なんて一連の流れが当たり前にありました。
賃貸物件や売買物件を、お探しの際にこんな経験をされた方も、多いのではないでしょうか。

、これは本当にあります。
しかし、「未公開物件」だからと言って著しく相場より安いものやお買い得というわけではありません。

不動産業界の仕組みページでは、売却物件の囲い込み問題等のご説明をさせていただきましたが、「レインズに物件登録をしない」「他社に紹介させない」というのは仲介業者として第三者の不動産売却依頼だから問題になるのです。

「売主＝新築戸建の建売業者、マンションの再販業者」の場合は、そもそも自分の所有不動産です。

売却活動はするけど、レインズ未登録や他社に紹介させないというのは自由です。

【パターン①】
建売業者がレインズに掲載せず、特定の仲介会社(客づけ業者)のみに物件情報をだせば、その特定の仲介会社とやり取りをしている不動産購入希望者は「未公開物件です」と紹介されるわけです。

【パターン②】
建売業者やマンションの再販業者は売主かつ不動産業者になるので、仲介業者を挟まず「売主＝買主」と直接取引をしたほうが得です。
(売主も買主も仲介業者を挟まないので仲介手数料がかかりません。)

これを不動産業界内では直付け(ちょくづけ)と言います。
この直付けを狙って自社のみで営業活動をする。これも「未公開物件」になります。

しかし、すべての建売業者やマンションの再販業者が直付けをするわけではありません。

なぜなら、売買契約書や重要事項説明書の作成から買主の住宅ローンの手配などの
事務作業も生まれるからです。

スーモやアットホームといった不動産情報サイト内の取引態様が「売主」と記載されているのは上記に該当する物件です。つまり仲介手数料がかかりません。