相続不動産売却入門

相続は配偶者や血族関係者がいれば誰にでも発生します。しかし、この誰にでも発生する相続に生前から向き合い相続対策や遺産分割対策を検討される方は意外と少ないのが現実です。

また、被相続人(故人)が生前に生活をしていた自宅や相続対策の為に購入した不動産が遺産分割をする際にトラブルの原因となるのも多く耳にします。

家族の死を生前のうちから受け入れて準備をするのには、心情的に葛藤もあるでしょう。
それをよく思わない親族もいると思います。
突然の訃報により、バタバタと葬儀が終わっても被相続人(故人)名義のものがある以上
滞りなく手続きをしなければいけません。

通常の不動産売却と異なり、相続した不動産(マンション・土地・戸建て・他）を
売却するためには、専門家等のサポートを活用しながら「売却ができる状態」に
しなければいけません。

特に遺産分割をするための相続不動産の売却は大きなお金が動くので慌てずにしっかりと
考える必要があります。
聞きなれない専門用語や相続手続きの選択肢は、多岐に渡るためここでは
基本的な流れのご説明をいたします。

まずは相続人(相続先)の確定からしましょう

ここで大きく2つに分かれます。それは被相続人(故人)の遺言書の有無です。
法律(民法)では被相続人(故人)の最後の意思表示になるので遺言書は優先されます。

例外はありますが、「遺言書がないケース」の一般的なご説明をいたします。

※胎児は、相続についてはすでに生まれたものとみなす。
※配偶者⇒離婚をした場合は相続人になれません。
※子(養子を含む)⇒子が「死亡」「相続欠格」「相続廃除」の場合は被相続人(亡くなった人)
　　　　　　　　　から見た孫が代襲相続する。

上記のように専門的な表や文字でみると難しく見えますが、

被相続人(故人)から見た配偶者(夫・妻)は常に相続人となります。
「順位」というのは、第1順位である子の存在があれば、第2順位と第3順位の方が
相続人になることはありません。

例①）被相続人(故人)から見た配偶者(夫・妻)はいるけど子供はいない

⇒配偶者+第2順位である直系尊属(父母や祖父母等)

例②）被相続人(故人)から見た配偶者(夫・妻)はいるけど子供も親もいない

⇒配偶者+第3順位である兄弟姉妹

となります。
実際には専門家によって、被相続人(故人)の戸籍謄本や除籍謄本などを取得し、
死亡~出生まで遡って調査します。
「記憶」を基に財産を分配してしまったり、手続きをした後に相続する権利のある方が
でてきた場合は分配や手続きのやり直しをしなければいけないので、しっかりと確認が
必要になります。

次に被相続人(亡くなった人)の財産を確認しましょう。

財産と聞くと現金や不動産などプラスのイメージがありますが、相続する財産とは

積極財産＝現金、預貯金、不動産(マンション、土地、戸建て、他)、有価証券など
消極財産＝借金等の債務、税金の未納分など

といった一切の権利義務が相続人に引き継がれます。
相続人は、相続の開始(＝被相続人の死亡)があったことを知った時から3か月以内に
「単純承認」「限定承認」「相続放棄」のいずれかを選択する必要があります。

・単純承認
積極財産も消極財産もまとめて受け継ぐ方法です。

・限定承認
積極財産(プラスの財産)の範囲内で、消極財産(マイナスの財産)を受け継ぐ方法です。
生計を別にしていたり、遠方の兄弟姉妹の相続などプラスとマイナスの財産のどちらが
多いかわからない場合にこの方法をとることがあります。

相続する財産に「不動産(マンション・戸建て・土地・他)」が含まれる場合は
注意が必要です。税金の計算方法が特殊なため、専門的な知識をもった専門家に
判断を委ねないと後に大きな税金の負担をしかねません。

・相続放棄
相続の開始時(＝被相続人の死亡)にさかのぼり、積極財産も消極財産もすべて
受け継がない方法です。

相続財産の金額によっては、相続税の課税対象になったり分割後に借金が発覚したりすると
再度、手続きや必要以上の時間、労力がかかるのでここも慎重に確認すべきです。

遺産分割

Point1で行った相続人の確定を基にPoint2の財産を分割していきます。
が、この分割は被相続人(故人)から見た関係で「取り分」が異なります。

①【配偶者あり】子供・父母・兄弟姉妹がいない場合

⇒配偶者　１分の1

②【配偶者あり】子供がいる場合

⇒配偶者　２分の１　子供　２分の１(複数の場合は等分）

③【配偶者あり】子供なし・父母がいる場合

⇒配偶者　３分の２　父母　３分の１(どちらも健在なら等分）

④【配偶者あり】子供なし・父母なし・兄弟姉妹がいる場合

⇒配偶者　４分の３　兄弟姉妹　４分の１(複数の場合は等分）

⑤【配偶者なし】子供のみ

⇒子供　１分の1

⑥【配偶者なし・子供なし】父母がいる場合

⇒父母　１分の１(どちらも健在なら等分）

⑦【配偶者なし・子供なし・父母なし】兄弟姉妹がいる場合

⇒兄弟姉妹　１分の１(複数の場合は等分）

このPoint3の取り分を基準にしながら遺産分割をしていきます。
しかし、現実的には不動産のように財産価値があるのにわけることができないものもあります。具体的な分割方法として下記の方法が用いられます。

①現物分割
個別財産について相続する数量、金額、割合を定めて分割する方法

②換価分割
財産の一部または全部を金銭に換価し、その代金を分割する方法

③代償分割
特定の相続人が現物財産の一部または全部を取得し、その代償として他の相続人に自己の財産を支払うことにより分割する方法

※不動産を相続した際に②換価分割はよく利用されます。

遺産分割協議書の作成

相続人全員の合意を経て、各相続人が取得する財産が確定したら「遺産分割協議書」の作成
が重要です。遺産分割協議書は財産（預貯金や不動産他）の名義変更の際に必要な提出書類にもなりますし、協議の内容を書面で残しておくことにより後日の紛争を避けることができます。

相続税の確認

相続税の計算は一言で「複雑」です。算出方法もさることながら、被相続人(故人）と相続人
の関係で特別な控除があります。
なにより税理士法で「個別具体的な税務相談、税額の計算」を税理士又は税理士法人でない者は行ってはいけないことになってます。

しかし、一般的な税法の説明や仮定の事例に基づいた税務相談は税理士法に抵触することはありませんので、できるだけ解りやすくご説明をすると

3000万円+(600万円×法定相続人の数）

被相続人(故人）の全財産がこの公式の金額以下なら相続税はかかりません。
※2014年12月31日以前の相続では「5000万円+（1000万×法定相続人の数）」でした。

2015年1月１日より始まった現在の相続ですと、横浜・川崎・東京といった地域に
マイホームを持っていた方ですと関係してくる可能性があります。

まとめ

上記のPoint1~4は「司法書士」や「弁護士」Point5は「税理士」
相続の中でも一番金額が大きいであろう不動産売却は「不動産会社」といったように
一部分だけ専門家に依頼をすることは断片的になってしまいます。

他にも被相続人(故人）名義の変更や解約、保険関係の受け取りや引き継ぎを加えると
気が遠くなるような手続きが必要になります。

被相続人(故人）の財産をできるだけ残すには可能な範囲はご自身で対応しながら
専門分野は任せる判断がなにより円滑かと思います。