【成年後見・相続専門】
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不動産査定サービス
「相続した不動産をできるだけ高く売りたい」
誰でも当然のように思うことです。
当社では、成年後見・相続を伴う不動産売却を検討されている不動産(マンション・戸建て・土地・他)を無料で査定いたします。
最近は、インターネットでも複数の大手仲介会社に依頼することができる売却不動産の一括査定サービスもありますのでご利用いただくのもいいかもしれません。
また、一括査定サービス利用時に気を付けるポイントや不動産会社が
どのような方法で不動産を査定するのかをご説明しますので参考にしてください。
査定依頼時に気を付けるポイント
不動産会社によって査定金額が違う理由
お客様が販売する不動産(マンション・戸建て・土地・他)によっても査定方法は異なりますが、現実的には
「現在の市場で売りに出ている類似物件を基準に査定する」
「過去の成約事例を基に査定する」
この辺の坪単価を基準として
「マンションなら部屋位置や間取り、土地なら形や道路との位置関係」
で補正していくのが一般的です。
しかし、不動産会社側に立った時、各不動産会社は「一括査定サービス」で査定依頼が来てるのを把握してます。そのため、他社よりも低い査定金額を提示してしまうと売却の依頼そのものがとれなくなってしまいます。
本当はあってはいけないことなのですが、実際は1000万前後の査定なのに1500万前後と査定金額を提示してくる不動産会社は少なくありません。
極端に高い査定金額を提示する不動産会社は注意です。
なぜなら上記に記載した査定をするためのデータはどの不動産会社でもわかるからです。
同じような数字がでるのに金額にばらつきがでるのは、そこに「売却の依頼をとるため」
の営業行為があるからです。
地域密着型の不動産会社？大手不動産会社？どっちがいいか
結論からお伝えすると、どちらも一長一短だと思います。
どちらの不動産会社に不動産の売却を任せてもレインズ(不動産会社が情報共有できるサイト)
には掲載する義務があります。
地域密着型の不動産会社のメリット
交渉をすれば仲介手数料(売買代金の3％+6万円+消費税)を割引してもらえる可能性があります。また、昔から地域に密着した営業をしてるため限られたエリアの相場はある程度把握してると思います。
地域密着型の不動産会社のデメリット
地域密着型の不動産会社がすべて該当はしないと思いますが、大手不動産会社に比べると
営業時間も短く、定休日も多い傾向にあります。
「売却不動産を任される」というのは、反響や内見希望の対応が必要です。
夕方18：00や19：00に閉店してしまうようでは対応が不十分に感じます。
大手不動産会社のメリット
常時複数の売却物件を保有・売却してるため、一連の流れには慣れてます。
大手不動産会社のデメリット
営業担当の能力にばらつきがあります。
仲介手数料は、正規手数料(売買代金の3％+6万円+消費税)をとります。
※一概に必ずとは言えませんが、思いつくメリット・デメリットを記載しましたので
検討材料として参考にしていただけたらと思います。
メールや電話でのセールストークに惑わされないこと
「他社さんが○○万円でも当社なら〇〇万円で売れますよ」
「当社でお客様の物件が高く売れるようにインターネットやチラシでも販売活動します」
「他の店舗との情報共有があるから当社の方が得です」
といったような他社と比較をした時のセールストークは不動産営業マンの常套手段です。
トップページでお伝えをした「知らないことが損をする」例のひとつです。
不動産売却だけでなく、商品には相場があります。
販売する側ではなく、市場において需要と供給とバランスが取れたときに物は売れます。
誰かの言葉に流されるのではなくご自身が心から信頼できる「人」に任せた方がいいです。
相続不動産(マンション・土地・戸建て)の査定方法
マンションの査定方法
すべての不動産会社が同じ査定方法とは限りませんがマンションの場合は、複数の方面から判断をしていくのが大切です。具体的には
- 周辺の新築相場
- 賃貸相場
- 売却をするマンションそのものの過去成約事例
- 現在売出中の、類似物件との比較
が代表的です。しかし、周辺の新築といっても駅が一つとなりになるだけで「各駅停車駅」「急行停車駅」といったように比較対象にならない新築マンションは除外します。
また、マンションの場合大切なのが部屋の位置です。
これは一般的な不動産購入者が希望するであろう「陽当り・通風・眺望」に影響します。
実際に販売されている新築マンションでも最上階角部屋と1階部分の中部屋とでは
驚くような価格差があります。
上記の総合的な判断に加えて、「マンション全体の維持・管理体制」「毎月の管理費、修繕積立金の合計金額」「室内状況」といったそのマンション特有の条件で補正していきます。
特に室内状況は、購入者さんにとって日常生活ができるレベルが指針になります。
どんなに条件が良くても、生活そのものができない状態にあると購入者さんは
自己資金で内装(リフォーム)をしないといけません。
「マンションの購入価格＋諸費用＋リフォーム費用」となると不動産を購入するために、
それなりの自己資金をお持ちの購入者でないと難しいのが現実です。
戸建ての査定方法
戸建ての場合、一般的には築20～25年で資産価値がなくなると言われておりますが建物の算出は意外と複雑です。基本的には
- 取得時の建物金額に対して経過した築年数で減価償却
- 近隣の類似成約事例を参考にする
- 現在売り出し中の類似物件および建売住宅の新築価格
が基準になります。売却をする建物が「建売住宅」「注文住宅」といった違いに加え、建物の損傷レベル、リフォーム履歴、住宅設備(浴室、キッチンなど)の状態も大切な要素です。
ある一定以上の築年数が経過した戸建てを売却する際には、古家付きの土地として
売却する方法を選ぶ方も多いです。
土地の査定方法
不動産会社が情報共有しているレインズでは、
- 賃貸物件・売買物件のデータ
- 北海道から沖縄まで全国の不動産情報
の確認ができます。
土地の査定については、「近隣の成約坪単価」「路線価」「基準地価」といった情報から土地に対する道路の位置、土地そのものの形状、道路面との高低差などで補正していきます。
また、土地の売却については「自分で土地を買って注文建築を建てる」といった
比較的経済的にゆとりのある不動産購入者をターゲットにするため、
マンションや戸建ての売却より比較的販売期間が長い傾向があります。
現金化を急ぐ売主の場合、建売業者(土地の仕入営業)に売却するケースも少なくありません。
また、建売業者に売却をする際も会社の規模に関わらず複数の業者に依頼をする方が
競争原理が働き「いい買取金額」がでます。
相続不動産売却の具体的な流れ
お問合せから相続不動産お引渡しまでの流れをご説明いたします。
お問合せ
平日は時間がないという方も安心です。
平日はお仕事で忙しいという方のために、土日もご相談を受け付けております。
9：30～20：00(水曜定休)
- 相続に関する一般的なご質問
- 対応可能なエリアの確認
- 売却を検討している不動産査定
- ご自身の相続手続きに必要な専門家など
メールは24時間対応、電話は何度でも無料になりますのでお気軽にご連絡ください。
無料相談・出張打ち合わせ
お客さまとの対話を重視しています。
相続不動産の売却をご検討の際は、お電話にて
- 売却物件の概要(マンション・土地・戸建て・他)
- ご依頼者様のお名前、ご住所、ご連絡先
- お客様の相続内容
- ご希望の打ち合わせ場所、日時
をお伺いいたします。
お客様との打ち合わせ日時にあわせて、売却物件の査定書を持参いたします。また、お客様の相続内容や状況によって専門家も同行いたします。
当社では、お客さまにご納得いただけないままお手続きを進めるようなことは一切ございません。
ここまでは完全無料です。
一つでもご不明点がございましたら、お気軽にお申し付けください。
媒介契約および専門家へのご依頼
弊社はフォロー体制も充実しております。
正式に、ご依頼をいただいた際には、
被相続人(故人)から相続人に名義を移す「相続登記」や「相続不動産の売却」の準備にはいるため、媒介契約等のお手続きをいたします。
同時に、相続した不動産「早く」「高く」売却するために現地調査、販売価格の設定、販売図面の作成等を行います。
必要に応じ、このタイミングで「遺品整理」も対応します。
一般的には「司法書士に相続登記」⇒「業者に遺品整理」⇒「不動産会社に販売依頼」というように、それぞれの業者や専門家に依頼をすると、ひとつひとつが終了してから次の工程に進みます。
この流れだけで1か月程度の期間が経過してしまいますが、各業者や専門家との協力関係にある当社は同時進行で行うため円滑でスムーズに対応できます。
※相続登記そのものは1週間程度で完了します。
※原則として「遺品整理業者」「相続登記を行う司法書士」には作業、手続きが終了
しましたらご精算していただきますが「即時買取」の場合は、後日の一括精算も
対応致します。
販売活動中の定期的なご報告及び不動産売買契約
時間の使い方と物件の管理を
大切にしています。
相続不動産の維持管理や売却活動は、責任をもって当社で対応していきます。具体的には、
- 問い合わせや内見希望の対応
- 定期的な現地確認およびメンテナンス
- 売却活動など
また、2週間に1度メールやFAXで反響状況のご報告をしますので、反響内容や内見件数で価格調整などの対策をしていきます。
無事、購入者が決まれば不動産売買契約です。
不動産売買契約は原則として、売主買主の対面が望ましいのですが「お仕事のご都合」や「売却不動産とお住まいが遠い」などのご事情に合わせて持ち回り契約やお客様の代理としての売買契約も可能です。
売却不動産のお引渡しおよびご精算
一通りの手続きが終わった後の
お客様の笑顔が当社の原動力になります。
あらかじめ、売買契約締結前にはお引渡し日を設定し売買契約書に記載します。
例）〇月末日までに
一般的には「買主が金策をする金融機関」でお引渡しをするのが多いです。(買主が住宅ローンを借りる銀行など)
お引渡し当日は、売主、当社、(仲介業者)、買主、司法書士が集まり「物件の売買代金」「マンションの管理費修繕積立金」「固定資産税、都市計画税」といった日割り計算も含めて細かく精算します。
すべてのお取引が終了しましたら相続不動産売却の仲介手数料半額or無料を
受領いたします。
※精算金の根拠や金額は事前にご案内しますのでご安心ください。
料金表
ここでは弊社サービスの料金についてご案内いたします。
基本料金表
| 当社へのご相談 | 何度でも無料 |
|---|---|
| 売却不動産の査定依頼 | 無料 |
| 専門家のご紹介(弁護士・司法書士・税理士・他) | 紹介料無料 |
| 業者のご紹介(遺品整理・葬儀社・他) | 紹介料・見積り無料 |
不動産売却の仲介手数料半額or無料など、出費を抑えることが相続財産の価値をより高めます。
当社は「不動産会社」です。
業者や専門家のご紹介料等のご請求は致しません。
あくまでも、相続不動産(マンション・土地・戸建て・他)の売却が成約した時にいただく仲介手数料半額or無料のみです。
また、当社では横浜・川崎をはじめ東京都(離島など一部地域は除く)への出張対応をさせていただいておりますが打ち合わせ時の出張や、売却予定の不動産調査等の費用も無料で対応させていただいております。
※当社でご紹介させていただく業者や専門家は、事前
に代表が直接面談を行い「相場から著しく高い料金設定」や「不親切な対応」と思われる
業者および専門家はお断りしておりますのでご安心ください。
※業者および専門家へご依頼をいただいた際は、直接御精算をしていただきます。
※また、業者や専門家から当社への紹介料・バックマージンといった受領は一切行っており
ませんのでこの場を借りてお約束いたします。
※正規手数料を半額にした際、21.6万円(税込)を下回る場合は21.6万円(税込)を申し受け
ます。
ご不明な点がございましたらお気軽にお問合せください。
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