業者選びのポイント

誤解をされてる一般の方も多いのですが、
売却不動産の立地と売却を任せる不動産会社の立地はほぼ関係ありません。

たとえば車屋さんといっても外車専門、新車専門、重機専門、中古車専門、買取専門といったように
不動産会社の中でも

• 売却希望の不動産物件を主とする
• 不動産の購入を希望しているお客様を主とする
• 賃貸の管理物件を集める業務を主とする
• 賃貸物件を探してる人を主とする

と様々です。もちろん宅建業を営む上で必要な「宅建業免許」は共通なので、
依頼があって業務をこなせる経験があれば他の業務もやります。

実際に大手不動産会社は、売却希望の不動産を集めながら、購入希望のお客様の対応もしてます。分譲マンションや戸建ての郵便ポストに売却物件を募るチラシが投函されてるのはそのためです。

話を戻すと、売却の依頼を受けた不動産会社は「レインズ(不動産業者同士が情報を共有するためのサイト)」に物件の登録をする義務(一般媒介契約を除く)があります。
つまり、東京都新宿区の物件を神奈川県川崎市の不動産会社が売却の依頼を受けても
レインズに登録をし、全国の不動産会社同士が情報を共有し買主に物件紹介をする仕組みができています。

賃貸物件や購入物件を不動産会社で探した経験のある方は、
A社とB社から物件の資料をもらって、同じ物件なのに図面の下の部分(「おび(帯)」と言います)だけ違う。こんな経験ありませんか？

それは、レインズから物件情報をプリントアウトして下の部分だけ自社用に変えただけです。
各社の営業マンが「地域に密着してるから売りやすい」「系列店舗同士のネットワークがあるから売りやすい」というのは、必ずしも影響しないとは言いませんが、それを根拠に売却物件を任せるのは危険です。

売却不動産(マンション・戸建て・土地・他)を不動産会社に正式に依頼をするときには、媒介(ばいかい)契約を締結します。その際、３つの契約内容の中から選択ができます。

専属専任媒介契約(せんぞくせんにん)

特定の不動産会社に依頼をし、他の不動産会社には重ねて契約はできません。契約の有効期限は３か月以内。売却活動の報告義務は１週間に１回以上しなければいけません。

この契約の特徴は「自己発見取引」と言ってお客様が自分で買主を見つけても
必ず専属専任契約を締結した不動産会社を通さなくてはいけません。
現実的に自己発見取引は簡単にできることではないのですが、不動産会社側にとっては
お客様が売却そのものをやめない限り、売れた時には100％売上(利益)になります。

専任媒介契約(せんにん)

特定の不動産会社に依頼をし、他の不動産会社には重ねて契約はできません。契約の有効期限は３か月以内。売却活動の報告義務は2週間に１回以上しなければいけません。

実際には、この専任媒介契約がほとんどです。専属専任媒介契約と違い、お客様の「自己発見取引」はできます。

一般媒介契約(いっぱん)

複数の不動産会社に重ねて依頼ができ、契約の有効期限もありません。依頼を受けた不動産会社側でも定期的な報告義務もなければレインズに物件登録をする義務もありません。

一見、お客様にとって自由な感じがしますが不動産会社側にたったときに専属専任、専任と違いコストと時間をかけても売上にならない可能性があるため、一概には言えませんが、「不動産営業マンがあまり一生懸命やらない」傾向があります。また、当社のように仲介手数料半額or無料にしてる不動産会社と正規手数料を受領する不動産会社とでは、同じ売買代金でも売主様の手元に残るお金に違いがでるため、あまりお勧めはしません。

まとめ

上記では媒介契約の種類のご説明をしましたが、どこの仲介業者もこの「媒介契約」を
とるために必死です。中には、不動産のプロとして適正な価格や根拠をお客様に伝えることも
せず、ただ媒介契約をとることを目的とし、売主様のいい値で媒介契約をとる営業マンも多いです。

その結果、レインズ上では「どう見ても売れない販売価格」で１年以上も登録を続けている
物件も複数あります。また、営業色の強い会社では、「媒介契約の数＝売上」という図式が会社全体であるため営業マン個人はあの手この手で媒介契約取得に追われています。

このような業界全体の体制や取り組みが少しでも改善されることを願ってます。

Point②でご説明をした「媒介契約」によって、売却活動中の結果報告の頻度が異なります。

• 専属専任媒介契約⇒１週間に１回以上
• 専任媒介契約⇒２週間に１回以上
• 一般媒介契約⇒報告義務なし

具体的には、FAXや電子メールで
【電話反響〇件、現地案内〇件】といったように、
報告をするのですが、この報告がルーズになるような不動産会社には注意が必要です。

また、事務的に件数だけ報告をする営業マンもいますが、大切なのは内容です。
レインズに物件登録をすると電話での問い合わせが、「広告掲載の依頼」「買取業者から値段の相談が可能かどうか」「物件をお客様(買主)に紹介可能か」「販売図面等に記載のされてない室内状況やマンション全体の管理体制」など、売却への反応もあれば、あまり意味のない問い合わせもあります。

できりだけ「高く」「早く」売却をするためには、お客様の売却不動産に対してきちんと分析をし、微調整をすることが大切だと思います。なぜなら不動産の市場は日々動きがあるからです。

結果だけ伝えて、「案内がないから値段を下げましょう」といってくる不動産会社はNGです。

「報告義務とその内容」は、実際に媒介契約を締結して販売活動を始めてからの結果に
なるのですが、専属専任媒介契約や媒介契約の契約期間は通常３か月で切れます。
しかし、３か月間必ず依頼しなければいけないという契約ではないので
売主様から媒介契約後１週間で契約解除は可能です。

不動産売却という大きなご判断になるので、任せた不動産会社や営業マンに不信感を感じたら
別の不動産会社を再度探し始めるのも選択肢のひとつです。