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成年後見制度とは?
認知症・知的障害・精神障害などによって物事の判断能力が十分でない方について、本人の権利を守る援助者を選ぶことで、本人を支援する制度です。
判断能力が低下すると
などをご自身で行うのが困難になったり、悪徳商法やサギ行為にあわないか不安になります。
少子高齢化を迎えている現状では今後ますますの需要が高まると考えられています。
当社に、ご相談いただく内容の多くは
「生活費や、医療費、有料老人ホームへの入居費用として親の不動産を売却したい」
です。ここでは成年後見人が本人の代理で不動産を売却する時に
気を付けなければいけないポイントをご説明いたします。
成年後見人が本人の居住用不動産(マンション・戸建て・他)を売却するには、家庭裁判所の許可が必要になります。
家庭裁判所の許可を得ずにした居住用不動産(マンション・戸建て・他)の処分は無効になります。
不動産の売却活動後に、買主が決まり不動産売買契約を交わすのですが本人は売買契約を締結することができないので成年後見人が代わりに不動産売買契約を締結します。
成年後見人の不動産売却は契約内容も特殊です。
上記に記載したように、成年後見人の居住用不動産売却は、
家庭裁判所の許可が下りるまで売買契約はできても決済(お引渡し)ができません。
実際の不動産売買契約書には「家庭裁判所の許可が下りることが前提」という停止条件をつけます。加えて決済日(お引渡し日)は2ヶ月以上先の日程にしておいた方が無難です。
なぜなら、
不動産売買契約締結⇒家庭裁判所へ申立て⇒問題がなければ1か月後位に許可
という特殊な流れが必要になるからです。
特別な事情がない限り不動産売買は、「不動産売買契約~決済(お引渡し)まで」が1か月後または翌月末までにというのが多いケースなので、通常のスケジュールを組んでしまうと買主に迷惑がかかる可能性があります。
また、家庭裁判所に許可を申し立てるには、売買の相手方(買主)の名前や売買代金などの
具体的内容を明らかにすること(売買契約書案の提示等)や売却の事情(本人の生活費、医療費のねん出等)を明確に記載する必要があります。
上記に記載があるように、通常の不動産売却の中でも「成年後見人の不動産売却は特殊」です。
成年後見人の方が初めての経験なのは当たり前として、不動産売却の依頼を受けた不動産会社がよくわかってない業者だと思わぬトラブルになります。
【気を付けるポイント】
①売買契約書には、停止条件の記載を忘れないようにしましょう。
(実際に契約書類を作成するのは客づけ業者です。)
停止条件の記載がなく、万が一家庭裁判所の許可が下りなければ、売主(成年後見人)の契約違反になってしまう可能性があります。
②決済日(お引渡し日)は余裕をもって設定しましょう。
約束の期日にお引渡しができないというのは、買主の方に迷惑がかかるだけでなく、「買い替えの事情があって引渡し日がずらせない」、「すでに賃貸住宅の解約届を提出済みで引っ越し業者の手配まで済んでる」となれば、大きなトラブルになります。
③通常の取引よりも、少なからず手間もかかるため「売却物件の囲い込み」の被害にあえば
売主(成年後見人)の方にとっても大きな損害になります。
【結論】
事前に、成年後見人の不動産売却経験があるかの確認をし、きちんとした一連の流れを知っている不動産会社に任せましょう。
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